Ict sinonimo di sviluppo. Su queste pagine, nel corso dei mesi, abbiamo riportato situazioni concrete e risultati di ricerche, che supportano l’equivalenza iniziale. Gli esempi che testimoniano il valore economico delle Ict hanno riguardato il settore pubblico, la sanità, ma anche il mondo dell’impresa privata. La diffusione tecnologica nell’ambito dei processi di acquisto e di vendita, dei sistemi di pagamento, della gestione amministrativa dei documenti legati alle transazioni commerciali, generano tali e tanti benefici in termini di maggiore efficienza, qualità degli output, risparmi di risorse, che non risulta spiegabile la lentezza con cui il Paese si sta muovendo verso una più marcata diffusione delle tecnologie nell’ambito dei processi lavorativi. Anche il settore dell’Edilizia Residenziale Pubblica (Erp) non si sottrae a questa regola. Qualche dato è, però, utile per descriverne i confini quantitativi e quelli di adozione delle Ict.
In Italia si stima circa un milione di edifici di residenza pubblica, pari a 100mila mq, che generano un fabbisogno di manutenzione per quasi 4 miliardi. Nella sola Lombardia l’Aler – ora trasformata in Alpe (Azienda Lombarda Pubblica Edilizia) – gestisce con i suoi 1.200 dipendenti distribuiti in 20 uffici, circa 110mila unità immobiliari, l’80% delle quali di natura residenziale, per un totale di 2 milioni di mq. “Gli attori del Real Estate – afferma Mario Caputi, responsabile scientifico dell’Osservatorio Ict nel Real Estate della School of Management del Politecnico di Milano – si dividono tra proprietari utilizzatori, che comprendono banche, aziende ospedaliere, grandi imprese private, proprietari gestori, prevalentemente di natura pubblica e, infine, investitori finanziari, cioè le Sgr, concentrate sulla gestione dei fondi immobiliari. Senza dimenticare gli outsourcer specializzati, che supportano i soggetti citati nelle attività di gestione del patrimonio immobiliare”.
Le necessità conoscitive dei singoli attori abbracciano una sfera che va dal censimento dei beni alla consapevolezza sullo stato di conservazione degli stessi, fino alla determinazione del loro valore potenziale, grazie ad azioni da porre in essere per incrementarne il valore di mercato. “La complessità, dovuta al contenuto delle attività da svolgere, alla quantità delle informazioni da gestire e al numero dei soggetti coinvolti – prosegue Caputi – rende imprescindibile il ricorso alle Ict. Senza un adeguato sostegno informatico le organizzazioni del Real Estate rischiano di non avere adeguati supporti alle decisioni da prendere. L’inefficienza, che significa costi superiori al necessario, può rendere insopportabile, soprattutto in ambito pubblico, l’onere di alcune attività, anche se di rilievo sociale”.
“Solo il 5% dei proprietari gestori – spiega Andrea Gaschi, responsabile della Ricerca dell’Osservatorio Ict nel Real Estate – copre con le Ict tutti i processi gestionali. Il 40%, costituito prevalentemente dai gestori di Edilizia Residenziale Pubblica, ha una copertura parziale e, di solito, non integrata con il sistema informativo aziendale. Chi preoccupa è, tuttavia, il 55% dei soggetti che hanno una copertura limitata dei processi tramite le Ict”. Comuni, Province e Regioni ancora una volta cedono il passo. La gestione delle anagrafiche dei locatari, delle graduatorie, dei contratti con i relativi adeguamenti, delle morosità, dei preventivi e dei consuntivi di spesa, degli abbinamenti tra domanda e offerta, necessitano di un supporto informatico diffuso e specialistico. La sua mancanza induce alla gestione non solo inefficiente, ma pone dubbi sulla sua sostenibilità, in antitesi con un bisogno sociale da soddisfare. Solo gli investitori finanziari rivelano una propensione all’utilizzo diffuso delle Ict, segno che la necessità di garantire risultati ai sottoscrittori stimola la ricerca dell’efficienza funzionale al risultato. Il campione intervistato individua alcune cause della scarso utilizzo delle Ict nel Real Estate: la mancanza di budget, il pay-back time ritenuto eccessivo e, cosa più grave, vertici aziendali non in grado di riconoscere alle Ict la capacità di generare valore. L’alfabetizzazione, grazie anche all’attività dei fornitori, insieme alla necessità di un avvicendamento non solo generazionale nelle posizioni apicali, diventano, quindi, le strade da percorrere con una certa urgenza, per rendere economica la gestione dei patrimoni immobiliari.
